Beim Ankauf, insbesondere einer Immobilie, wird in der Regel ein fester Kaufpreis sowohl für den Grund und Boden wie auch für das Gebäude vereinbart. In aller Regel ist das zivilrechtlich auch richtig, da wesentliche Bestandteile eines Grundstücks wie Gebäude immer ein einziges Eigentum bilden und kein getrenntes Eigentum am Grund und Boden oder am Gebäude möglich ist (Ausnahme: sog. Scheinbestandteile).

Steuerlich stellen Grund und Boden und Gebäude jedoch zwei Wirtschaftsgüter dar. Das Gebäude ist abnutzbar (im Unterschied zum Grundstück) und kann nach festen Sätzen abgeschrieben werden – damit mindert sich der zu versteuernde Überschuss/Gewinn.

Die bisherige Excel-Vorlage des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) wurde vom Bundesfinanzhof als unzutreffend erkannt. Hier wurde vorrangig mit dem Bodenrichtwert gearbeitet und der Rest vom Kaufpreis dem Gebäude zugeordnet – in der Regel gerade in Großstädten schlecht für den Steuerpflichtigen.

Aufgrund des gerichtlichen Drucks ist im Mai 2021 eine neue Aufteilungsvorlage veröffentlicht worden. Nicht mehr der Restwert ist entscheidend, sondern das Verhältnis Verkehrswert Gebäude zum Bodenrichtwert Grundstück – oft wesentlich geeigneter für den Steuerpflichtigen.

Bei noch offenen Verfahren sollte die neue Aufteilungsmethode zur steuerlichen Optimierung genutzt werden. Gerne beraten unsere Steuerberater in Öhringen zur Kaufpreisaufteilung, zum Investment in Immobilien und zur optimalen Strukturierung. Durch optimale Vertragsgestaltung kann die steuerliche Abschreibung optimiert und die Abwicklung massiv vereinfacht werden.